In seinem am 19.08.2026 veröffentlichten Urteil (IX ZR 168/24 vom 21.5.2026) hat der Bundesgerichtshof (BGH) klargestellt, dass ein Sale-and-Lease-Back-Geschäft auch bei einem marktgerechten Kaufpreis und einer marktgerechten Miete insolvenzrechtlich eine Gläubigerbenachteiligung darstellen und damit der Insolvenzanfechtung unterliegen kann. Für die Beurteilung ist nicht allein auf die einzelnen Vertragsbedingungen abzustellen. Vielmehr ist das Geschäft in seinem wirtschaftlichen Gesamtzusammenhang zu betrachten. Von Bedeutung ist dabei insbesondere die wirtschaftliche Situation des Schuldners sowie die Verwendung der durch den Verkauf gewonnenen Liquidität und die Frage, ob die Transaktion Bestandteil eines tragfähigen Sanierungskonzepts war.

Klägerin im vorausgegangenen Rechtsstreit war die frühere Mehrheitsgesellschafterin einer später insolventen GmbH. Sie war bis Juli 2019 mit 87,5 Prozent an dieser beteiligt. Beklagter war der Insolvenzverwalter über das Vermögen der Schuldnerin.

Die Klägerin, die zu diesem Zeitpunkt Mehrheitsgesellschafterin der in finanzielle Schieflage geratenen GmbH war, hatte im Vorfeld der Insolvenz deren Betriebsgrundstücke erworben und anschließend an die Gesellschaft im Wege eines Sale-and-Lease-Back-Geschäfts zurückvermietet. Vereinbart war, dass die Schuldnerin die Grundstücke weiter nutzen konnte und hierfür Miete an die Klägerin zu zahlen hatte. Die Transaktion verschaffte der Schuldnerin zunächst Liquidität, führte aber zugleich dazu, dass sie ihre Eigentümerstellung an den für den Geschäftsbetrieb wesentlichen Grundstücken aufgab und künftig mit laufenden Mietzahlungen belastet war. Im Zuge der Abwicklung des Geschäfts wurde zudem eine bestehende Forderung der Klägerin an die Schuldnerin verrechnet. Im Juli 2019 endete die Beteiligung der Klägerin, die ihre Geschäftsanteile für jeweils einen Euro an die bisherigen Minderheitsgesellschafter veräußerte.

Auf Eigenantrag der Schuldnerin vom Juni 2020 eröffnete das Insolvenzgericht im September 2020 das Insolvenzverfahren über deren Vermögen und bestellte den Beklagten zum Insolvenzverwalter. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens verlangte die Klägerin als Eigentümerin die Herausgabe der Betriebsgrundstücke. Der Insolvenzverwalter trat diesem Anspruch der Klägerin unter anderem mit insolvenzanfechtungsrechtlichen Einwendungen entgegen. Im Kern ging es um die Frage, ob die Grundstücksübertragung trotz der vereinbarten Gegenleistung wegen vorsätzlicher Gläubigerbenachteiligung anfechtbar war.

Das Oberlandesgericht hatte eine Vorsatzanfechtung nach § 133 Abs. 1 InsO noch verneint, der Kaufpreis habe dem Grundstückswert entsprochen und die vereinbarte Miete sei ortsüblich gewesen. Einen Benachteiligungsvorsatz der Schuldnerin sowie eine Zahlungseinstellung sah das Gericht nicht als erwiesen an.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Oberlandesgericht zurück. Hinsichtlich der Zahlungseinstellung stellte der BGH fest, dass eine interne E-Mail des Geschäftsführers an die Mehrheitsgesellschafterin für sich genommen noch nicht die Annahme einer Zahlungseinstellung begründet. Eine solche setze nach außen erkennbares Verhalten voraus.

Nach Auffassung der Richter ist auf Grundlage der bisherigen Feststellungen nicht ausgeschlossen, dass die Grundstücksübertragung anfechtbar war und die Klägerin die Grundstücke deshalb an die Insolvenzmasse zurückübertragen muss. 

Im Mittelpunkt der Entscheidung steht die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Grundstückskauf im Rahmen eines Sale-and-Lease-Back-Geschäfts nach § 133 Abs. 1 InsO anfechtbar sein kann. Der BGH stellt klar, dass ein marktgerechter Kaufpreis und eine marktgerechte Miete für sich genommen noch nicht ausreichen, um einen Benachteiligungsvorsatz auszuschließen. Vielmehr ist das Geschäft in seinem wirtschaftlichen Gesamtzusammenhang zu betrachten. Ein Benachteiligungsvorsatz kommt insbesondere in Betracht, wenn der Schuldner dem Vertragspartner über den eigentlichen Leistungsaustausch hinaus besondere Vorteile verschafft oder das Geschäft die Befriedigungschancen der übrigen Gläubiger verschlechtert.

Dabei hätte das Berufungsgericht nach Ansicht des BGH insbesondere die Bedeutung der Betriebsgrundstücke für den Geschäftsbetrieb, die tatsächliche Verwendung der durch den Verkauf erlangten Liquidität und die weiteren Auswirkungen des Geschäfts berücksichtigen müssen. Die Schuldnerin verlor sämtliche Betriebsgrundstücke und musste diese anschließend für zehn Jahre gegen erhebliche laufende Mietzahlungen zurückmieten. Zudem wurde ein Teil des Kaufpreises mit einer bestehenden Darlehensforderung der Klägerin verrechnet. Auch die Verwendung weiterer von der Klägerin gezahlter Mittel sowie mögliche Auswirkungen auf Patronatserklärungen der Muttergesellschaft müssen erneut geprüft werden. Ebenso sind die Hinweise auf Zahlungseinstellung erneut zu prüfen.

BGH verlangt tragfähiges Sanierungskonzept

Entscheidend ist außerdem, ob das Sale-and-Lease-Back-Geschäft Teil eines tragfähigen Sanierungskonzepts war. Dafür genügt es nicht, dass durch die Transaktion zunächst Liquidität beschafft werden konnte. Zwar darf ein Schuldner grundsätzlich in einer wirtschaftlichen Krise Maßnahmen ergreifen, die kurzfristig Liquidität schaffen und zur Sanierung des Unternehmens beitragen sollen. Ein solches Vorgehen spricht gegen einen auf Gläubigerbenachteiligung gerichteten Vorsatz, wenn tatsächlich ein schlüssiges und tragfähiges Sanierungskonzept vorliegt, das geeignet ist, die Krise nachhaltig zu überwinden. Ob dies hier der Fall war, hat das Berufungsgericht bislang nicht ausreichend festgestellt.

Das Oberlandesgericht muss daher nun erneut prüfen, welche der vom BGH aufgezeigten Umstände feststehen und ob sie in ihrer Gesamtheit den Schluss auf einen Gläubigerbenachteiligungsvorsatz der Schuldnerin und die Kenntnis der Klägerin zulassen.

Quellenhinweis:
Bundesgerichtshof, IX. Zivilsenat: „IX ZR 168/24 Leitsatzentscheidung“